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申花房价大涨房租却普跌2000!连阿里门口也撑不住了
发布日期:2019-08-03 09:56   来源:未知   阅读:

  开年的申花楼市,就像一出星爷的戏,有人看了笑得合不拢嘴,有人却暗自抹起了眼泪。

  开年的申花楼市,就像一出星爷的戏,有人看了笑得合不拢嘴,有人却暗自抹起了眼泪。

  以一套东方福邸65㎡为例,月租金价格从去年高峰时的6500元,直泻至5200元。最低的,甚至只有4500元。

  不过,这一指标在中国长期偏低,许多一二线城市在租售比极低的情况下,仍保持房价持续上涨。但房价与房租这样彻底“负相关”,还是相当罕见。

  一只股票,如果股价一路飙升,净资产收益率却每况愈下,那么,可能离盘整也就不远了。

  握着手机,小张丝毫没有怯弱,连带着腰杆都挺直了不少。放在半个多月前,他还得装孙子似的求着客户来看房,不然带客指标完不成要扣奖金。

  小张是申花一带的中介,开年刚上班不久,沁园一张5万4的预售证,搅得市场上议论纷纷。

  有看热闹的,也有趁机捡漏的。在一众议论声中,沁园不但摇起来了,去化速度甚至远超开发商预期。

  去年,他以5700元/月的价格收了东方福邸一套65㎡的房子。那时租房行情好,这个价格还算是捡漏了。谁知租期未满租客毁约,导致房子空置了一个多月。

  前两天好不容易有个客户要租,但价格压得很低,不得已只好以5200元/月的价格租掉。

  申花众多已交付楼盘中,东方福邸卖相最好——品质上乘,又有小户型,是周边中介力推的房源之一。

  65㎡宽阔一房,民用水电,月租金最高租到过6500元。这个价格甚至比对面万家花城精装89㎡三房的租金还要高。

  今年,东方福邸月租金成交价普遍只有5200-5300元。相比巅峰期,租金大降1200-1300元/月。

  不光东方福邸,这一带住宅的租金也在跌。像万家花城,现在租金明显不如去年。

  我一朋友,今年因工作调动去了钱江新城。来回实在太远,本想把这里房子出租,去钱江新城租一套,这样一来租金基本能平移。

  早先,邻居跟她说租金最多能租6000元/月。但中介那问了圈,现在只能租4500元/月。跟预期相差太大,只好继续住着先。

  Mandy上个月底刚租下一套富力十号朗悦居的LOFT,43㎡朝南户型,月租金含物业费才3600元,去年同样的房子要租4700元呢。

  Mandy工作在海创园,斜对角就是阿里巴巴西溪园区。去年她就想过要在公司附近租套房。看了一圈,好点的单身公寓一个月四五千,住宅价格更贵。

  要不是开年房东违约,被迫找其他房子,Mandy还不知道现在租金降了这么多。公司旁边,原来四五千一个月的单身公寓,今年挂价普遍不到4千。

  “朗悦居的房子跟阿里巴巴就一路之隔,又是LOFT,租金相对贵点。”中介告诉我,现在后台挂着要出租的房子,月租金普遍在3800-4000元,贵一点也有。

  页面上显示,不少房源零看房,只有部分绿色箭头(意思是租金下调)的房源,有租客实地看过。次数多一点的,带看有十几次;少一点的两三次,都没租掉。

  它比朗悦居更靠西,距离阿里巴巴1公里,也属于纯正的未来科技城核心盘。我看了下,光是它一个盘,链家后台挂牌出租的就有两百多套。

  不光是酒店式公寓,阿里核心区住宅租金也在下滑。去年7、8月这一带都没什么房子能挑,西溪悦居89㎡小三房,不带地暖都能租到6500元/月,现在6千左右就能拿下。

  远一点的欧美金融城,89㎡小三房月租只要4500元。换句线元,就能从朗悦居LOFT升级成小三房。

  我还记得,去年朋友租的回迁房福鼎公寓,就在阿里巴巴东北角,一个单间(隔出来的)月租3000多。现在,同样的房型挂价1800元/月。

  这可是未来科技城啊。自2013年阿里巴巴横跨钱塘江,搬到未来科技城后,每年不知道有多少来自全国的码农扎堆涌进。

  过去5年多来,阿里巴巴方圆3公里内的租金,涨幅程度肉眼可见。如今,像是按下了倒退键。

  贝壳网上,光是西溪蓝海、朗悦居、欧美金融城、西溪永乐城这4个带酒店式公寓房源的小区,挂牌出租的房源量就有毛一千套。

  我盘了下最近两年这一带的交付情况。2017年,未来科技城核心区交付的新盘还不多,就欧美金融城、新城峯璟、西溪永乐城及西溪蓝海四个盘。西溪蓝海还只是毛坯房源交付,装修完了才能进入租房市场。

  去年,交付的楼盘增加到7个,且均为精装修交付。房东稍微买些个软装就能进入租房市场。

  再加上回迁房、人才房,可供租赁的房源一下就多了。我在骑车路过高教路跟永寿街时,看到草荡苑的回迁房小区张贴着横幅,写着出租房源信息,单间、整租都有。

  最早一批进入未来科技城的码农,大多已购置好房产,租房需求减少。去年3月,阿里给员工造的福利房亲橙里(淘宝城三期)交付,算上装修时间,今年差不多正好能入住。

  这两年,杭州房价节节攀升,不少人将买房计划提前。哪怕是刚入职阿里的员工,在恐慌的气氛下,也被带动着买房。

  我就认识好些个在阿里、海创园工作的码农,刚工作不久就急着要买房。老余杭、三墩甚至临安,只要价格合适先买了再说。

  现在的未来科技城核心区,同样是酒店式公寓,不过八九百米的距离,月租金差了1300元。离核心区稍远一些,租金价差更大。

  至于申花,也有供应量增长的问题。以前这一带好一点的一室,也就中天西城纪(住宅隔出来的单间不算)。

  但抛开这些不说,年后的这波房价上涨,租金下跌,最直接的结果是,让申花的租售比走出了一条更加偏离的反重力曲线。

  假如都以东方福邸65㎡房源租金和沁园新房价格为基数,去年申花的租售比是大约是1:495。

  换个角度,假如我们以售租比计算,涨价前后的这1个月里,售租比足足涨了180!

  房屋租售比这个概念,类似股票市盈率,是国际上通用的衡量楼市运行是否良好的指标之一。

  但租售比在成熟的房地产市场,参考的意义更大,包括杭州在内的中国楼市,由于有其特殊性,普遍存在租售比过低的现象。

  比如,房价持续上涨,会阻断了刚需客的买房梦,导致租房需求居高不下,房租也随之上涨;房价下跌,更多的人选择买房而不租房,房租就会下跌。

  虽然还要考虑供应量,但像杭州这样的城市,去年近流入人口高达30万以上,基本可以对冲这个因素。

  所以,从这个角度看,任何一个板块,都不会出现房租和房价两者长期偏离,完全互不相关的情况。

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